Ką reikėtų žinoti nuomininkui, pasirašant susitarimą su nuomotoju dėl nuomos mokesčio sumažinimo COVID – 19 karantino laikotarpiu

Triniti

Atnaujinta 2020-04-29

Netrukus po COVID-19 karantino paskelbimo tarp nuomos sutarties šalių prasidėjo derybos dėl nuolaidų taikymo nuomininkui nuomotojui mokėtinų mokesčių atžvilgiu. Kai kurie nuomotojai jau yra pateikę nuomininkams pasirašyti paruoštus susitarimus dėl tokių nuolaidų taikymo. Tokių susitarimų sudarymą artimiausiu metu gali paskatinti ir tai, kad 2020-04-15 LR Vyriausybė pritarė nuomos mokesčio kompensavimo koncepcijai, o 2020-04-28 LR Seime užregistruotas LR EIM įsakymo projektas, numatantis nuomos mokesčio kompensavimo labiausiai nuo COVID-19 nukentėjusioms įmonėms schemą ir sąlygų aprašą.

Numatyta, kad įmonėms ir verslininkams, dėl karantino paskelbimo negalintiems vykdyti veiklos, gali būti kompensuota iki 50 proc. nuomos ar nuomos paslaugų išlaidų, jeigu nuomotojas suteiktų ne mažesnę nei 30 proc. nuomos mokesčio nuolaidą.

Advokatų kontoros TRINITI nekilnojamojo turto grupės teisininkai siūlo nuomininkams neskubėti pasirašinėti nuomotojų jiems pateiktų susitarimų dėl nuolaidų taikymo prieš tai tinkamai jų neišnagrinėjus ir neįsitikinus, kad jo sąlygų formuluotės atitinka nuomininko interesus. 

Patartina atkreipti dėmesį į šiuos susitarimo punktus:

  1. Kokiems mokesčiams taikoma nuolaida. Svarbu įsivertinti, kaip susitarime apibrėžta, kokiems nuomotojo pagal nuomos sutartį mokėtiniems mokesčiams bus taikoma sutarta nuolaida,  t. y. minimaliam nuomos mokesčiui, ar ir apyvartos nuomos mokesčiui, prekybos centro administravimo, marketingo mokesčiams, jei tokie yra mokėtini pagal sutartį. Tai bus svarbu ir kreipiantis dėl nuomos mokesčio kompensacijos. Pagal nuomos mokesčio kompensavimo aprašo projektą, numatyta, kad kompensuojamos nuomos arba nuomos paslaugų išlaidos be PVM. Susitarime numačius, kad nuolaida taikoma tik minimaliam mėnesio nuomos mokesčiui, kompensacijos dydis ir bus skaičiuojamas tik nuo šio mokesčio. Tad susitarime svarbu konkretizuoti, kokiems mokesčiams susitarta taikyti nuolaidą.
  2. Nuolaidos taikymo laikotarpis. Nuomotojai linkę nurodyti tikslią datą, kada prasideda ir pasibaigia laikotarpis, kada pradedama ir baigiama taikyti nuolaida. Tačiau patartina susitarime šį laikotarpį sieti su karantino pradžios ir pabaigos paskelbimu, taip nuomininkas galės būti tikras, kad nuolaidos taikymas nebus nutrauktas anksčiau nei pasibaigs karantinas. Pažymėtina, kad nuomos kompensacija pagal aprašo projektą būtų taikoma ir už 2020 m. kovo mėn., kai tuo tarpu nuomotojai linkę nuolaidą taikyti tik nuo balandžio mėn.
  3. Nuolaida po karantino pabaigos. Pagal nuomos kainos kompensavimo aprašo projektą, kompensacija būtų mokama taip pat už nuomos mokestį karantino galiojimo laikotarpiu ir 60 kalendorinių dienų po jo panaikinimo. Tad siekiant nuomos sutarties šalims pasinaudoti nuomos kompensacijos galimybe, siūlytina į susitarimą įsirašyti, kad nuolaida taikoma ir laikotarpiu po karantino, 60 kalendorinių dienų ar ilgiau, jeigu šalys dėl to susitaria. 
  4.  Paslėptos sąlygos. Būtina atidžiai susipažinti su susitarimo tekstu ir įvertinti, ar jame nėra sąlygų, numatančių teisę nuomotojui panaikinti nuolaidą ar ją sumažinti anksčiau nei baigsis susitarime numatytas jos taikymo laikotarpis. Pavyzdžiui, gali būti įrašytos išlygos, kad nuolaida taikoma iki tada, kai prekybos centre nebus draudžiama veikla nuomininkams, kurių nuomojamas plotas sudarys tam tikrą prekybos centro ploto dalį. Tokiu atveju, atsiradus šiai sąlygai, pvz. sušvelninus karantiną dalis nuomininkų galės atnaujinti veiklą, toliau nuolaida nebūtų taikoma. Ši sąlyga gali sudaryti kliūtis ir nuomos kompensacijai gauti. Taip pat, svarbu atkreipti dėmesį, ar susitarime nėra numatyti nauji nuomininko įsipareigojimai ar nuomos sutarties nutraukimo apribojimai, kurių iki tol nebuvo nuomos sutartyje, kadangi pasirašius susitarimą, jie liktų galioti net ir pasibaigus nuolaidos taikymo laikotarpiui.
  5. Sąlygos nuomos kompensacijai gauti. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad pagal nuomos kompensavimo aprašo projektą, paraišką kompensacijai gauti turės užpildyti abi šalys kartu. Tad patartina susitarime numatyti šį nuomotojo įsipareigojimą ir pareigą bendradarbiauti teikiant paraišką. Be to, apraše numatyta, kad paraiškos pateikimo metu nuomos sutartis turės būti įregistruota VĮ Registrų centre. Jeigu nuomos sutartis susitarimo sudarymo metu nėra registruota, o nuomos sutartyje nėra aiškia numatyta, kuri šalis gali ją įregistruoti, siūlytina susitarime papildomai susitarti dėl nuomos sutarties įregistravimo ir kuri šalis turi tą atlikti. Tai ypatingai svarbu tuo atveju, jeigu nuomojamos patalpos yra įkeistos, tokiu atveju reikės gauti ir kreditoriaus sutikimą sutarties registracijai.  

Kiekvieno susitarimo sąlygas reikėtų vertinti atsižvelgiant į individualią nuomotojo dėl COVID-19 susiklosčiusią situaciją ir pasirašytos nuomos sutarties sąlygas. 

Susisiekite su Raminta raminta.vilcinskaite@triniti.lt